投資對策》台商以土地進行融資重點

兩岸對企業融資，大陸銀行與台灣的銀行大不相同，大陸銀行對企業貸款，必須要有抵押品或第三方擔保才能進行，台灣的銀行除了抵押及擔保外，還接受企業以穩定現金流作為信用貸款的額度計算基礎。對台商來說，與大陸銀行打交道，由於台灣信用記錄在大陸不被承認，無法接續企業在台灣的信用基礎，也因提供不了貸款額度所需的擔保品而無法順利取得資金。

台商對大陸銀行提供的抵押品，不外乎土地、房產、機器設備，或是知名大廠的應收帳款等，但實務中，大陸銀行不喜歡以機器設備作為抵押，除了貸款額度可能只是機器設備價值的10%或20%外，很多大陸銀行根本不接受機器設備作為抵押，土地及房產才是台商在大陸融資的重點。

特別是土地，在目前宏觀調控環境，及2007年起實施新的土地買賣「招、拍、掛」政策後，土地使用權證的指標被官方層層限制，造成台商雖然土地買賣合約簽了，土地款也付了，卻遲遲拿不到土地使用權證的情況。

銀行對拿不到土地使用權證的土地，是不可能給予貸款，很多地方政府默許台商在還未拿到土地使用權證的土地上蓋廠房或辦公室，當地的建設委員會，甚至可以核發產權證，但大陸執行的是 「房地合一」政策，這些未取得土地使用權證上的房產，就算有產權證，除少數案例外，要作為抵押品取得銀行貸款，也存在很大的法律瑕疵。

台商如果要以土地房產作為抵押向銀行貸款，或作為其他融資的基礎，還有以下幾個重點須要留意：

一、 早期台商到大陸投資所使用的土地，常是村鎮政府或其他集體企業所擁有的「集體土地」，集體土地與國有土地不同，國有土地可以合法取得土地使用權證，但集體土地最多也只能取得紅色的土地使用權證；集體土地不能作為抵押貸款之用，就算有些地區有所謂建設用地的集體土地，銀行願意接受作為抵押擔保之用，也應該視為特例，並不為國家法律所承認。

二、 以土地抵押向銀行貸款，實務中不會超過評估價格的60%，在土地還未漲價的時代，常發生土地評估價格高於實際交易價格的有趣情況，也就是將土地抵押給銀行所取得的貸款，還會超過實際支付土地的價格，現在不可能再出現這種現象，銀行在完成土地評估及貸款額度計算後，須經土地所在地的國土局或土地交易中心認可，加上現在是土地實際交易價格高於評估地價，要利用土地進行資金週轉的機會愈來愈小。

三、不管台商在大陸A股市場或香港等任何地方上市，土地問題因涉及資產的真實性，是任何一個證券監管機關關注的焦點。像前面說的在集體土地上的外資企業，因不符合大陸中央法律，因為擔心能否持續經營，肯定不為各個上市主管機關接受，如果是在大陸上市，更要注意，立項(上市募集資金用途審查)的標的，最好也在已取得土地使用權證的土地上，才有可能通過國家發改委的審查。 (本文發自北京，網址www.myChinaBusiness.com)

【2007/07/18 經濟日報】